烂尾楼背后的野蛮江湖

近日，多地政府发文加强对新建商品住宅预售资金的监管，试图减少烂尾项目的存在。但现实情况是，预售资金监管一直存在，烂尾项目并未间断。不同省份、地区的多位房企人士，窥探预售资金江湖中的政策漏洞和潜规则；也试图通过采访专家和身居此间的房企高管，给出些建议。尽管有预售资金监管，但烂尾项目并未间断。

在对预售资金监管的城市，不乏烂尾或无法备案、网签、办产证等影响购房者生活的案例。售楼部实在搪塞不过去，才有个自称为经理的出来说实话告诉你没有钱需要等等，也就是预售款挪用了，要备案需要往监管专用账户上存钱。此后的2018年1月，经核实，该房产公司因未在监管账户缴存预售资金及房屋专项维修基金，才造成您的商品房买卖合同迟迟无法申请合同备案确认。

如此细致的制度，依然有企业实现不被监管。直到企业无法帮业主网签备案，政府部门方发现企业未及时报告项目进展、未在监管账户缴存预售资金及房产房屋专项维修基金等问题。全国范围内对预售资金的监管始于2010年。当年，住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求，各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。

住建部要求，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。但在各地后续的政策力度和执行标准差异深大。2015年成都印发《成都市商品房预售款监管办法》，对购房人的全部购房款进行监管，包括定金、首付款、购房贷款等。

对于监管机构在监管中的后知后觉，开发企业在申请办理预售款监管工作时，必须明确专人为联络员，负责办理预售款监管额度确认、核减、资金使用、账户注销等业务，并按月定期（每月10日前）向市房管处报送监管账户对账清单，确保商品房预收款监管工作有效衔接。若联络员发生变动，需及时报市房管处备案。宿迁对开发企业对账单报送管理有明确的处罚措施。房产开发企业未定期报送监管账户对账单的，立即停止网签业务，整改后方可予以恢复；未及时落实整改的，给予不良信用记录。监管机构要经常性组织对开发企业的预售款收支情况进行检查，加大曝光和查处力度，从严从重查处开发企业在商品房预售款监管过程中存在的违法违规行为。受到处罚的开发企业，一律纳入特别监管。

为确保预售款的收缴，宿迁要求，付款人与所购房屋要相匹配，监管机构根据购房人首付款进账凭证给予办理商品房网上合同备案手续。未及时入账、提供虚假进账凭证的，一经查实，将严格按照规定处罚，并暂停办理该企业网签业务。全国范围内又在重提预售资金监管问题，这个监管只会越来严，自己有时候也还是担心，最近常常想起2016年的一则新闻，我怕那是我的下场，但身处江湖，总会身不由己。