房价进入“万元时代”透露什么信号

2020/10/27 13:55:22
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根据国家统计局数据显示,1-9月,全国商品住房销售面积10.36亿平方米,销售金额10.35万亿元。以此计算,2020年前三季度,全国商品住房均价达到9988元/平方米,离“万元大关”只有一步之遥。其实,从单月统计来看,从今年6月份开始,全国新房价格已经“破万”了。从全国来看,过去20年,房价整体上“单边上涨”的趋势还未打破。


可能有人说,全国的住房均价反映不了什么问题。毕竟,全国各个城市之间的发展不平衡。这项统计价格也不包含二手住房,而成交金额大的热点城市,基本已经进入二手房时代。同时,均价也没有考虑装修、楼龄等差异化问题。


但如果我们拉长数据趋势,就能看到,这个价格有很大的代表意义。仔细观察这个简单均价的序列,揭示了过去房价走势的几个关键节点:未来,随着人口向都市圈和大城市迁徙,这个下跌的过程才刚刚开始。全国房价上涨与内地部分三四线城市房价下跌,是不矛盾的。


一是房价告别大涨,但仍将在高位徘徊。从M2、人口(适龄购房人群)、住房供求规模来看,房价都告别了大涨。特别是今年疫情对经济的冲击很大,但中国依旧坚持“不刺激”“不大水漫灌”,今年M2同比增幅最高的月份也只有11.1%,远没有过去几轮房价上涨周期那么大。不过,也不能认为房价会下跌。首先,“稳房价”是长效机制目标,也是各地楼市调控的头等大事。当下,各地财政收支缺口大,对楼市的依赖很大,各地托底楼市的决心也很大。在经济转型完成之前,楼市高位平衡将是大概率事件。




二是重点城市房产房价将继续上涨。什么是重点城市?就是人口净流入,产业结构适应未来转型方向,与周边实现互联互通的城市。房产人口净流入,意味着增量人口大,而流入的增量人口基本是年轻人口,买房动力大,负债承担能力强,对美好生活有强烈预期。产业结构适应未来转型方向,就是指现代服务业、高端制造业,这些产业附加值大,就业人口收入增长效应明显。


三是买房要关注成本了。过去,房价大幅上涨,掩盖了房子的持有成本。大家不怎么关注物业、维修、折旧、租金能否冲抵月供、再交易成本等等。未来,房价不再明显上涨了,但成本越来越高,比如月供、物业费、折旧。如果房价涨幅抵不过成本,持有房子就是负担,这类房子再出售时,不仅耗时较长,也卖不上价。

编辑者:canfcw.com

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